A partir de 1º de janeiro de 2026, a Lei Complementar nº 214/2025 (regulamentação da Reforma Tributária do Consumo) alterou significativamente a tributação sobre receitas de aluguel no Brasil.
Trago um resumo de alguns pontos:
Quem será afetado
Os novos impostos (IBS e CBS) incidirão apenas sobre locadores com perfil empresarial, ou seja:
- Mais de 3 imóveis alugados;
- Receita anual de locação superior a R$ 240 mil ou renda superior a 24 mil em um único mês(ano corrente);
- Pessoas jurídicas que atuam como locadoras profissionais;
- Proprietários que não se enquadram nesses critérios continuam sendo tributados apenas pelo Imposto de Renda (IRPF), sem mudanças.
Novos Tributos
Antes, aluguéis eram tributados apenas pelo Imposto de Renda. Agora, entram em cena:
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – estadual e municipal (substitui ICMS e ISS)
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – federal (substitui PIS, Cofins e IPI)
E os impactos na rentabilidade?
A combinação do IBS e CBS pode elevar a carga tributária para cerca de 28%, impactando diretamente a rentabilidade dos aluguéis para quem se enquadrar nos critérios acima.
Porém, a lei prevê redutores de base de cálculo que impedirão a tributação sobre o valor integral do aluguel. Esses redutores serão detalhados em regulamentação complementar.
Neste primeiro momento, o que fazer?
Para investidores e proprietários:
- Revisar contratos de locação
- Reavaliar rendimentos
- Projetar cenários futuros com base no novo sistema
- Realizar ajustes antecipados para minimizar perdas
- Elaborar planejamento tributário estratégico
- Dependendo do tamanho da atividade de locação, devem ser consideradas alternativas como fundos imobiliários ou sociedades de propósito específico
Fique atento: Projeções de carga tributária acima de 25% não podem ser tratadas como regra geral. O impacto final dependerá de:
a) Valor dos aluguéis
b) Enquadramento do locador
c) Redutores aplicáveis
d) Regulamentação das alíquotas de IBS e CBS
A transição oferece desafios, mas também abre oportunidades para um planejamento tributário mais eficiente e estratégico.
Pense nisso!
Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados.
E-mail: alessandro@alessandroguimaraes.adv.br
O texto acima se trata da opinião do autor e não representa o pensamento do Portal Infonet.