Com a aprovação da Reforma Tributária, o mercado imobiliário e o setor da construção civil terão que se adaptar a um novo cenário de tributação. Empresários, advogados e contadores devem ficar atentos às mudanças que já têm data para começar a valer, pois elas alteram profundamente a forma como imóveis são tratados tanto para fins de locação quanto para compra e venda.
Como é hoje?
Na locação de imóveis, a situação atual é diferente para pessoas físicas e jurídicas:
- Pessoas físicas não sofrem incidência de ISS nem de PIS/COFINS;
- Pessoas jurídicas também não pagam ISS sobre locação, mas estão sujeitas à incidência de PIS e COFINS, normalmente apuradas de forma cumulativa no Lucro Presumido.
Já nas operações de compra e venda de imóveis, especialmente no setor da construção civil, não há hoje cobrança de ISS ou ICMS. No entanto, as empresas são tributadas por PIS e COFINS sobre a receita, com as regras conforme o regime tributário.
O que muda com a Reforma Tributária?
A Reforma cria dois novos tributos:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substitui o PIS e a COFINS;
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que unifica ICMS e ISS.
Essa mudança impacta diretamente o mercado de locação e venda de imóveis.
A locação, que hoje é desonerada do ISS, passará a ser tributada pelo IBS. Além disso, a CBS será devida sobre a receita de locação, tanto por pessoas jurídicas quanto, em alguns casos, por pessoas físicas, desde que elas se enquadrem nos critérios definidos na legislação.
Dessa forma, a pessoa jurídica, que já pagava PIS e COFINS, agora pagará a CBS em conjunto com o IBS, com alíquota única e abrangente. Já a pessoa física, que nunca foi tributada pelo PIS, COFINS e ISS, caso atenda aos critérios legais (por exemplo, exercício habitual ou volume relevante de receitas), também passará a pagar CBS e IBS.
Outro ponto relevante é a equiparação da locação por temporada (como no Airbnb) ao setor hoteleiro, o que justifica uma tributação semelhante. Já as locações residenciais terão reduções significativas na alíquota, enquanto as de temporada terão reduções menores.
Na compra e venda de imóveis, a maior novidade é a incidência do IBS, visto que o ICMS e o ISS não existiam nessas operações. Para mitigar o impacto, o texto da Reforma prevê um redutor de 50% da alíquota do CBS/IBS na venda de imóveis novos.
Além disso, as empresas – inclusive as optantes pelo Lucro Presumido – passarão a controlar créditos e débitos da CBS/IBS, observando a lógica da não cumulatividade, o que demanda um novo tipo de planejamento contábil e tributário. Antes, esse controle era exigido apenas das empresas no Lucro Real em relação ao PIS e à COFINS.
Com a transformação do PIS e da COFINS em CBS, e o surgimento do IBS, as regras de apuração se uniformizam, afetando tanto o Lucro Presumido quanto o Real, com impactos diferentes sobre a carga tributária.
A Reforma prevê ainda dois mecanismos importantes de atenuação da carga tributária para as operações de compra e venda de imóveis:
- Redutores de ajustes: são aplicados para corrigir distorções econômicas e alinhar a tributação à lógica da não cumulatividade. Eles reduzem a base de cálculo da CBS e do IBS em determinadas operações.
- Redutores sociais: voltados para políticas públicas, como habitação, educação e saúde, também promovem a redução da base de cálculo, com foco em objetivos extrafiscais.
O que empresários e investidores devem fazer agora?
- Revisar estruturas jurídicas e patrimoniais, principalmente aquelas voltadas à locação de imóveis;
- Replanejar as operações de compra e venda com base nas novas alíquotas e regras de apuração;
- Adequar os sistemas contábeis para lidar com os créditos e débitos da CBS/IBS;
- Acompanhar a regulamentação dos redutores de ajustes e sociais, que podem representar uma importante via de economia fiscal.
A Reforma Tributária busca simplificar, mas sua implementação traz desafios relevantes ao mercado imobiliário. Entender as mudanças e se preparar desde já é essencial para evitar impactos inesperados e aproveitar as oportunidades que o novo sistema pode oferecer. Por isso, nos dias 02 e 03 de outubro será realizado, no Tribunal de Contas do Estado da Paraíba – TCE/PB, a 2ª edição do Congresso Empresarial, Tributário e Contábil da Paraíba – CETC/PB, que tem como objetivo apresentar as principais mudanças trazidas pela reforma tributária, inclusive tratar com mais profundidade a temática deste artigo.
O evento contará com representantes da Receita Federal, do Senado Federal, do CARF e consultores tributários que participaram e participam dos principais debates sobre a Reforma Tributária. A inscrição pode ser realizada através do site: aconcarfparaiba.com.br/
Felipe Crisanto
Advogado tributarista e coordenador geral do Congresso Empresarial Tributário e Contábil da Paraíba – CETC-PB