Barulho, uso das vagas de garagem e até fumaça são alguns dos pontos que mais geram conflitos entre vizinhos. As dúvidas sobre o que pode e o que não pode fazer em um condomínio são comuns, e os desentendimentos podem aumentar quando as regras não são claras ou não são respeitadas.
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Para esclarecer dúvidas comuns sobre regras, multas e mediação de conflitos, o Jornal da Paraíba consultou o advogado especialista em assuntos condominiais, Inaldo Dantas.
Como as regras do condomínio são definidas
Segundo Inaldo, as normas que regem a vida em condomínio estão concentradas em dois documentos: a convenção e o regimento interno.
“A convenção, geralmente, por força da Lei 4.591/1964, é elaborada pela construtora. O que nada impede que depois os condôminos possam alterá-la. Já o regimento interno é construído pelos próprios condôminos após a entrega do prédio, eles vão colocar ali a regra de uso das coisas”, explica.
Ele ainda destaca a diferença entre morador e condômino, já que só quem pode participar da elaboração do regimento é o condôminio e não o morador: “Morador é qualquer um que esteja dentro do apartamento, inclusive o cachorro. Condômino é o proprietário.”
Como são aplicadas multas e penalidades
Multas podem ser aplicadas quando há descumprimento das regras previstas na convenção ou no regimento interno. “As multas são aquelas tanto previstas na convenção, como no regimento interno, como também o Código Civil Brasileiro prevê algumas multas para, por exemplo, o condômino antissocial”, esclarece Inaldo,
O advogado ainda explica que o condômino antissocial é aquele que “não tem condições de viver em sociedade”, causando perturbações constantes e ressalta que a penalidade só pode ser aplicada se a infração estiver prevista nas regras do condomínio.
O que acontece com quem descumpre regras repetidamente?
Em casos de descumprimento repetido das regras, o Código Civil pode permitir a expulsão do morador, mesmo sendo proprietário.
“Ele perde o direito de morar e de usar as áreas. Nada impedindo que, no futuro, se a Assembleia decidir, ele possa voltar”, afirma Inaldo.
Em casos envolvendo moradores antissociais que são menores de idade , a punição recai sobre os responsáveis. “Se ainda assim houver insistência, o condomínio entra na justiça para determinar a saída”, explica o advogado.
Como acontece a eleição de síndico
Quando a construtora entrega um prédio, ela deve convocar uma Assembleia Geral de Instalação. É nela que os proprietários elegem o síndico, definem a taxa condominial e criam regras iniciais. “A ata dessa assembleia deve ser registrada no cartório”, orienta Inaldo.
No entanto, ser síndico de condomínio é uma tarefa que exige dedicação e pode ser desgastante. Giovani Cunha, que exerceu o cargo por dois anos em um prédio localizado no bairro dos Bancários, conta que decidiu deixar a função devido às constantes problemáticas enfrentadas no dia a dia do condomínio e a falta de privacidade.
“A cada momento surgem problemas, e a gente busca, dentro das condições que temos, as soluções para esses problemas. O que me fez sair da sindicância foi a questão da privacidade, que às vezes os condôminos não respeitam. Acham que o síndico tem que resolver tudo, até problemas de situações de dentro dos apartamentos. E eu era cobrado, e era complicado de fazer as pessoas entenderem que o síndico não podia agir nessas situações”, explica.
O advogado Inaldo reforça que assumir a sindicância não é simples. Segundo ele, “o mandato do síndico é de até dois anos. Pode ser reeleito ou não. Este mesmo síndico tanto pode ser destituído se os condôminos não estiverem satisfeitos com ele, como ele pode renunciar.”
Caso o síndico renuncie ou seja destituído, a convenção do condomínio prevê como deve ser feita a substituição, podendo o subsíndico ou o presidente do conselho assumir temporariamente e convocar nova eleição.
Quais são as funções do síndico
As funções do síndico estão descritas no artigo 1.348 do Código Civil. Veja as principais:
- Convocar assembleias
- Representar o condomínio em questões judiciais e extrajudiciais
- Informar os moradores sobre processos em andamento
- Cumprir e fazer cumprir as regras
- Zelar pela conservação e segurança das áreas comuns
- Elaborar orçamento anual
- Cobrar taxas e multas
- Prestar contas à assembleia
- Realizar o seguro da edificação
“Um condomínio sem síndico é um navio sem comandante”, resume Inaldo.
‘Os maiores problemas do condomínio começam com a letra S’
Segundo o advogado, as principais reclamações em condomínios giram em torno de quatro pontos: “Os maiores problemas do condomínio começam com a letra S”. Ele se refere a sossego, salubridade, saúde e segurança — os principais motivos de reclamação entre vizinhos e também os que mais desafiam a administração condominial no dia a dia.
Barulho está no topo da lista. “É o que mais gera reclamação: brincadeira em locais que não são permitidos, fumaça de cigarro e garagem ocupada”, diz Inaldo. Ele explica que muitos moradores ignoram o regimento interno e acabam ultrapassando os limites de convivência.
Para evitar conflitos, a orientação dele é simples: “Antes de fazer qualquer coisa, pense se aquilo pode incomodar alguém. Condomínio não é extensão da sua casa. É como um armário com várias gavetas — cada uma precisa funcionar sem atrapalhar a outra”.